출처 : SONOW
현황/배경: 30주 연속 상승의 성격
서울 아파트 매매가격이 30주 연속 상승했다. 대출금리 완만한 안정, 전세가의 동행 상승, 신규 분양가의 고착 상향이 기대가격을 지지했다. 강남·도심 핵심지와 신축 위주로 가격 탄력성이 높고, 구축·비역세권·외곽은 상승 폭이 제한적이다. 거래는 저점 대비 늘었지만 과거 사이클 대비 아직 낮아 박스권 내 우상향의 형국이다.
전세 시장은 역전세 충격의 상당 부분이 해소됐다. 전세가율 회복은 갭투자의 재개까지는 아니어도 매매 심리를 지지한다. 청약 시장에서는 인기 단지의 고률 경쟁과 비선호 입지의 미달이 동시에 나타나는 양극화가 뚜렷하다.
심층 분석: 수요·공급·자금의 삼각구조
수요는 실수요·갈아타기 수요가 중심이다. 학군·직주근접·신축 선호가 강해 대체재가 부족한 코어 권역의 지불의사가 높다. 다만 가계 DSR 규제가 유효해 총수요의 확장 속도는 완만하다.
공급은 착공·인허가 감소가 누적되며 중기 공급 공백이 예상된다. 재건축·재개발은 안전진단·초과이익 환수·기부채납 요인으로 속도 조절 중이다. 신규 분양가는 원자재·인건비 상승으로 하방 경직성을 보이며 기존 아파트 기대가격을 밀어올린다.
자금은 금리의 방향성에 좌우된다. 기준금리 인하 기대가 선반영됐으나 속도·폭에 대한 불확실성이 리스크다. 중도금·집단대출 금리, 보금자리·특례보금 등 정책성 상품의 가용성이 체감 구매력을 좌우한다.
지역·체급별 분화: 비대칭 회복의 지도
강남3구·마용성·여의도 등 코어 벨트는 희소자산 프리미엄이 재확인됐다. 신축 대단지와 역세권 직주근접 단지는 신고가 갱신이 잇따른다. 반면 외곽·노후·소규모 단지는 거래 부진과 호가-실거래 괴리가 확대된다. 비수도권은 고금리 노출, 인구·일자리 흡인력 부족으로 회복 속도가 느리다.
미분양의 ‘질’ 문제: 숫자보다 구성
총량만으로는 위험을 과대·과소평가한다. 입지·상품·분양가가 복합 작용해 악성 미분양이 특정 권역에 집중된다. PF 차환 여건이 개선되는 중이라도 공사비·이자비용 부담이 남아 분양가 인하 여력은 제한적이다. 지방 중소도시의 준공 후 미분양은 임대 전환·공공 매입 등 정책적 방파제가 필요하다.
전망: 완만한 상승, 높은 변동성
단기적으로 서울 핵심지·신축 중심의 완만한 상승이 이어질 가능성이 높다. 금리 인하 속도가 둔화되거나 경기 둔화가 심화되면 거래 위축과 함께 상승 탄력은 약해질 수 있다. 분양가 상한·정비사업 규제, DSR·취득세·양도세 정책 변화는 변동성을 높이는 이벤트다.
정책·시장 시사점: 실행 과제
정책: ① PF·정비사업 금융 안전판 정교화 ② 공공 임대·분양의 타깃팅 강화 ③ 미분양 ‘질’ 공개(입지·면적·분양가·공정률)로 정보 비대칭 축소 ④ 청년·신혼 맞춤형 LTV·DTI 세분화. 시장: ① 분양·정비사업은 원가·수요 기반 가격 검증 ② 리츠·PF는 프리세일·후분양 혼합으로 현금흐름 안정 ③ 매수자는 생활권 효용과 총소유비용(TCO) 기준의 보수적 의사결정.
결론/제언
제언 1: 코어 입지·신축 중심의 질적 수요 관리를 전제로, DSR 미세조정은 취약계층·실수요에 한정하라. 제언 2: 미분양 데이터의 항목별 공개와 준공 후 공실 대응 패키지를 제도화하라. 제언 3: 중기 공급 공백을 줄이기 위해 정비사업 인허가·인센티브 체계를 단계형으로 개편하라.