출처 : SONOW
6.27 대출규제 여파로 서울 매매심리 급락
6.27 대출규제가 서울 부동산 시장에 즉각적이고 강력한 영향을 미치고 있는 것으로 확인됐다. 국토연구원이 18일 발표한 '7월 부동산시장 소비자 심리조사'에 따르면, 서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 117.3으로 전월 150.3 대비 33포인트나 급락했다.
이는 올해 들어 가장 큰 폭의 하락세로, 6.27 대출규제가 수도권 부동산 시장에 미친 직접적인 충격을 보여주는 지표다. 해당 규제는 수도권 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 것이 핵심 내용으로, 고가 주택 구매자들의 대출 여건을 크게 제약하고 있다.
특히 주목할 점은 서울의 주택 매매시장 소비심리지수가 4월부터 6월까지 지속적인 상승세를 보였다는 것이다. 4월 120.5에서 시작해 5월 131.5, 6월 150.3으로 꾸준히 올랐던 지수가 7월 들어 급격히 꺾인 것은 대출규제의 즉각적이고 강력한 효과를 입증한다.
국토연구원의 소비심리지수는 95 미만이면 하강, 95 이상~115 미만이면 보합, 115 이상은 상승 국면을 나타낸다. 7월 서울 지수 117.3은 여전히 상승 구간에 있지만, 급락폭을 고려할 때 시장 심리가 급속히 위축되고 있음을 시사한다.
수도권 전반으로 확산된 규제 영향
대출규제의 영향은 서울에 국한되지 않고 수도권 전반으로 확산되고 있다. 수도권 주택 매매시장 소비심리지수는 7월 111.4를 기록하며 전월 135.4 대비 24포인트 하락했다. 서울보다는 하락폭이 작지만, 여전히 상당한 수준의 심리 위축을 보여주고 있다.
흥미로운 점은 지방 지역의 상대적 안정세다. 지방 주택 매매시장 소비심리지수는 109.1로 한 달 전 111.3과 큰 차이가 없었다. 이는 6.27 대출규제가 수도권 지역에 집중적으로 영향을 미치고 있음을 보여주는 대목이다.
이러한 지역 간 격차는 대출규제의 설계가 의도한 바와 부합한다고 볼 수 있다. 수도권 주택담보대출 한도 제한은 과열된 수도권 부동산 시장을 진정시키기 위한 목적으로 시행됐기 때문이다. 실제로 규제 시행 이후 수도권과 지방 간 시장 심리 격차가 뚜렷하게 나타나고 있다는 점에서 정책 효과가 의도한 방향으로 작동하고 있다고 평가할 수 있다.
전국 단위로 보면 주택 매매시장 소비심리지수는 124.3에서 110.5로 감소했다. 수도권의 급락이 전국 지수를 끌어내린 것으로, 여전히 보합 구간을 유지하고 있지만 상승세에서 보합세로 전환되는 변곡점에 있다는 분석이다.
전세시장도 동반 위축, 월세 전환 가속화
매매시장뿐만 아니라 전세시장 심리도 전반적으로 위축되고 있는 것으로 나타났다. 서울의 전세시장 소비심리지수는 104.4로 전월 112.9 대비 8.5포인트 하락했다. 수도권 전세시장 지수도 109.6에서 102.1로, 전국 지수는 105.7에서 101.5로 각각 감소했다.
전세시장 심리 위축은 여러 복합적 요인이 작용한 결과로 분석된다. 우선 매매시장 심리 악화가 전세시장에도 전이 효과를 나타내고 있으며, 동시에 임대차 시장이 전세에서 월세로 전환되는 구조적 변화가 진행되고 있기 때문이다.
특히 최근 몇 년간 지속되고 있는 전월세 전환율 상승과 전세 물량 감소 추세가 6.27 대출규제와 맞물리면서 전세시장 심리를 더욱 위축시키고 있다는 분석이다. 전세 대출도 주택담보대출 한도 제한의 영향을 받기 때문에, 전세 수요자들의 자금 조달 여건도 악화되고 있는 상황이다.
부동산 업계 관계자는
"6.27 대출규제가 매매시장뿐만 아니라 전세시장에도 상당한 영향을 미치고 있다"며 "특히 고가 전세의 경우 보증금 마련이 어려워지면서 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다"고 설명했다.
시장 안정화 vs 거래 위축, 정책 효과 평가 주목
6.27 대출규제 시행 후 한 달간의 시장 반응은 정책 당국이 의도한 시장 안정화 효과가 나타나고 있음을 보여준다. 특히 서울과 수도권의 급격한 심리 위축은 과열됐던 부동산 시장이 진정되고 있다는 신호로 해석할 수 있다.
하지만 동시에 거래 위축에 대한 우려도 제기되고 있다. 소비심리지수의 급락은 단순히 투기 수요 억제에 그치지 않고 실수요자들의 주택 구입 계획에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 특히 6억원 한도 제한으로 인해 중산층의 내집마련 계획이 지연되거나 포기되는 사례가 늘어날 가능성이 있다.
부동산 전문가들은 "향후 2-3개월간의 시장 동향을 더 지켜봐야 정책 효과를 정확히 평가할 수 있다"고 입을 모으고 있다. 현재의 심리 위축이 일시적인 관망세인지, 아니면 구조적인 시장 변화의 신호인지를 판단하기 위해서는 더 많은 데이터 축적이 필요하다는 것이다.
특히 추석 연휴 이후 시장 반응과 정부의 추가 정책 방향이 향후 부동산 시장 심리를 좌우할 중요한 변수가 될 것으로 전망된다. 만약 현재의 위축세가 지속된다면 정부는 시장 안정화와 거래 활성화 사이의 균형점을 찾기 위한 정책 조정을 검토할 가능성도 있다.