출처 : SONOW
LH 개혁, 싱가포르 공영개발 모델에 주목
정부가 한국토지주택공사(LH)의 구조 개편을 예고한 가운데, 그 대안으로 싱가포르식 공영개발이 급부상하고 있다. LH 산하 토지주택연구원은 최근 보고서에서 싱가포르를 '초강력 공영개발 실험실'로 평가하며 공공의 역할을 강화한 모델에 주목했다.
이재명 대통령 역시 LH의 택지조성 후 민간 매각 방식에 구조적 문제가 있다고 지적했다. 택지 매각이 민간 분양가 상승을 유도하고, LH는 이 과정에서 사실상 ‘땅 장사’를 한다는 비판이 일자, 공적 역할 확대가 LH 개혁의 핵심 기조로 부상한 것이다.
싱가포르 HDB 모델: 전 과정 공공 주도, 적자는 국고로 보전
싱가포르는 토지의 90%를 국유화하고, 택지 개발부터 건설, 분양까지 모든 절차를 공공이 수행한다. 토지청(SLA)이 토지를 개발하면 주택개발청(HDB)이 이를 매입하여 직접 주택을 건설하고 분양한다. 민간은 단순 시공사로만 참여할 수 있다.
이 같은 구조는 무주택 서민에게 주택을 공급하고자 하는 정책적 목적을 극대화하지만, 구조적으로 매년 막대한 적자가 발생한다. 2024년 기준, 싱가포르 정부는 HDB 손실 보전을 위해 7조4000억원의 국고를 지원했다. 이 적자를 감당하는 중앙적립기금(CPF)의 자산 규모는 약 205조원으로, 한국의 주택도시기금보다 85조원 이상 크다.
공공임대의 경우 시장가 대비 10% 수준의 초저가로 공급되며, 중간 계층에도 분양 보조금이 지급된다. 이는 우리나라의 임대료 시세 대비 30~80%보다 훨씬 강력한 수준이다.
LH 구조와의 차이: 수익구조·규모·토지소유권의 현실
LH는 택지 개발 후 민간에 매각하거나, 자체 건설 및 분양하는 방식으로 이원화돼 있다. 하지만 민간 매각 방식은 분양가 상승의 원인이 되고, 결과적으로 주거비 부담을 높인다는 지적이 이어진다.
문제는 재정구조다. LH는 민간택지 매각 수익으로 공공임대 적자를 보전해 왔다. 공공임대 한 채당 약 1억1000만원의 손실이 발생하며, 이를 메우기 위해 매각 이익에 의존해온 구조다. 부채 규모도 160조원을 넘는 상황에서 싱가포르처럼 전면 공영화를 추진하기엔 재정적 한계가 크다.
또한 싱가포르의 경우 국토의 대부분이 국유지지만, 한국은 사유지 중심의 개발 환경이라는 구조적 차이도 존재한다. LH가 직접 주택을 대량 공급할 경우 인력과 조직 확대, 지방정부와의 협업 체계 재편도 불가피하다.
정부 기조: ‘공적 역할 강화’로 방향 전환
김윤덕 국토부 장관은 취임사에서 “LH는 서민 주거안정을 위한 공적 역할을 강화해야 한다”고 강조하며, 주거 사다리 회복을 위한 LH 개혁을 예고했다. 국토부는 향후 LH가 민간 매각을 줄이고 직접 공급하는 공공분양 비중을 늘리는 방안을 검토 중이다.
단계적 개편으로 LH의 시장 개입 능력을 조정하면서, ‘공공성’과 ‘재정 건전성’의 균형을 맞추는 전략이 필요하다는 분석도 나온다. 공영개발의 실현 가능성을 높이기 위해선 재정지원 시스템, 사업 방식 다변화, 민간과의 협력 모델 재설계가 필수적이다.