정부 10·15 부동산 대책 발표, 수도권 삼중 규제 실시
정부는 15일 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 지정하는 제3차 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 대출 규제 대폭 강화로, 수도권 규제지역의 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한된다. 이는 기존 대출 한도 대비 50% 이상 축소된 수준이다. 정부는 이를 통해 투기 수요를 차단하고 주택시장 과열을 진정시키겠다는 의지를 표명했다.
증권가 분석: 단기 효과는 있으나 구조적 한계 존재
김진욱 씨티 이코노미스트는 '제3차 주택시장 안정화 대책: 단기적 효과 유효' 보고서에서 이번 대책이 단기적으로 수도권 주택 가격 상승률, 거래량, 가계부채 증가율을 안정시키는 효과가 있을 것으로 평가했다. 하지만 향후 수도권 집값은 구조적 요인으로 인해 높은 수준을 유지할 것이라고 전망했다. 전문가들은 이번 대책에서 세제 개편안이 빠진 점을 효과 제한의 핵심 요인으로 지적했다. 현재 한국 세제 구조는 중저가 주택 여러 채를 보유한 사람보다 고가 주택 한 채를 보유한 사람에게 상대적으로 유리하게 설계되어 있어 근본적 해결책이 되지 못한다는 분석이다.
구조적 공급 부족과 인구 이동이 집값 상승 압력 지속
서울 지역 주택 공급 부족이 2026~2028년까지 이어질 가능성이 높다는 점이 집값 하락을 어렵게 만드는 구조적 요소로 지적됐다. 현재 서울시 연간 주택 공급량은 약 2만 호 수준으로 수요 대비 크게 부족한 상황이다. 또한 비수도권 지역의 빠른 고령화가 수도권 주택 투자 수요를 뒷받침할 것이라는 분석도 나왔다. 지방 인구의 수도권 유입과 함께 투자 자금도 수도권으로 집중되는 현상이 지속될 것으로 예상된다. NH투자증권은 아파트 거래량은 감소하겠지만, 향후 2년간 수도권 내 제한적 입주 물량을 고려할 때 가격 조정 폭은 제한적일 것이라고 전망했다.
정치적 고려와 시장 전망: 지방선거 앞두고 세제 개편 주저
김진욱 씨티 이코노미스트는 이재명 정부가 내년 지방선거를 앞두고 정치적 역풍을 우려해 세제 개편을 주저하고 있는 것으로 판단한다고 분석했다. 세제 개편은 부동산 시장 안정화의 핵심 수단이지만 유권자들의 반발을 우려해 미루고 있다는 것이다. 이로 인해 이번 대책은 대출 규제 중심의 단기 처방에 그쳤다는 평가를 받고 있다. 전문가들은 구조적 문제 해결 없이는 부동산 시장의 근본적 안정화가 어렵다고 지적한다. 결국 단기적으로는 거래량 감소와 일시적 가격 안정 효과가 나타날 수 있지만, 중장기적으로는 공급 부족과 수요 집중 현상이 지속되면서 집값 상승 압력이 재개될 가능성이 높다는 것이 증권가의 중론이다.