도시공사 970억 이익 vs 시공사 400억 손실, 불균형 발생 배경
부산 강서구 에코델타시티에서 이달 말 입주를 앞둔 953세대 규모의 공공아파트를 둘러싸고 시행사와 시공사 간의 갈등이 심화되고 있다. 땅값과 분양가가 크게 오르면서 시행사인 부산도시공사는 이 현장에서만 970억 원의 막대한 수익을 올리게 된 반면, 실제 건설을 담당한 5개 공동 시공사들은 원자재 가격 폭등으로 400억 원 이상의 손실이 예상되는 극명한 대비를 보이고 있다.
이러한 불균형이 발생한 가장 큰 원인은 에코델타시티 개발 기간 동안 발생한 급격한 물가 상승과 원자재 가격 폭등이다. 특히 철강재, 시멘트, 골재 등 주요 건설자재 가격이 계약 시점 대비 30~50% 상승했으나, 공공 공사의 특성상 시공사들이 이러한 비용 증가분을 분양가에 반영하거나 공사비를 증액하는 데 한계가 있었다. 건설업계 관계자는 "당초 10% 정도의 수익을 예상하고 사업에 참여했으나, 예상치 못한 원자재 가격 급등으로 오히려 20% 정도의 적자를 보고 있다"고 밝혔다.
공공 개발 사업의 핵심은 시행사가 제공하는 토지와 시공사의 건설 역량이 결합하여 양질의 주거 공간을 제공하는 것이다. 그러나 토지 가격 상승으로 인한 이익은 전적으로 시행사에 귀속되는 반면, 건설 비용 증가에 따른 리스크는 시공사가 전적으로 부담하는 구조적 문제가 이번 갈등의 근본 원인으로 지적되고 있다. 부동산 전문가는 "장기 개발 사업에서 발생할 수 있는 리스크를 어떻게 분담할 것인가에 대한 명확한 기준이 없는 것이 이러한 갈등을 심화시키는 요인"이라고 분석했다.
중소 건설사와 협력업체 위기, 생존 문제로 확대
에코델타시티 공공아파트 건설에 참여한 시공사 중에는 지역 기반 중소 건설업체들도 포함되어 있어, 이들이 감당해야 할 손실은 기업 생존과 직결되는 심각한 상황이다. 한 중소 건설사 관계자는 "현재 40~50억 원 정도의 손해를 안고 가는 상황"이라며 "이런 상황에서 유지할 수 있는 업체가 과연 몇 군데나 되겠느냐"고 토로했다.
더욱 심각한 문제는 원청 건설사의 손실이 하도급 협력업체로까지 연쇄적으로 파급되고 있다는 점이다. 원청 건설사들이 적자를 만회하기 위해 하도급 대금 지급을 지연하거나 협력업체에 비용 절감을 강요하는 사례가 발생하고 있으며, 이는 건설산업 생태계 전반의 위기로 확대되고 있다. 중소건설협회 관계자는 "대형 원청사보다 중소 협력업체의 경우 자금 유동성이 취약해 단기간의 손실도 치명적일 수 있다"며 "이번 사태로 지역 건설 생태계에 심각한 타격이 우려된다"고 설명했다.
"저희뿐만 아니라 저희한테 소속돼있는 협력사들까지 다 위험한 지경으로 가는 거죠. 소규모 업체들은 이미 자금 사정이 악화되어 일부는 폐업을 고려하고 있는 상황입니다." - 건설사 관계자
건설업계에 따르면, 에코델타시티 공사에 참여한 협력업체 중 일부는 이미 심각한 자금난에 처해 있으며, 장비업체와 자재 납품업체, 전문 시공업체 등 약 50여 개 업체가 연쇄적인 영향을 받고 있는 것으로 추산된다. 이들 중소 협력업체는 대부분 부산 지역에 기반을 두고 있어, 이번 손실이 지역 경제에도 부정적 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
중재 노력에도 평행선, 위험 분담 구조적 문제 제기
이 같은 갈등 해소를 위해 국토교통부와 감사원이 나서 중재안을 제시했으나, 시행사와 시공사 간 입장차가 좁혀지지 않고 있다. 중재안의 핵심은 부산도시공사가 손실액의 일부를 분담하는 방안이지만, 시공사들은 "시행사의 부담률이 너무 적다"고 주장하는 반면, 부산도시공사는 "시공사들이 주장하는 손실액 증명이 객관적이지 못하다"며 이견을 보이고 있다.
건설업계는 공공 시행사가 개발 이익은 독점하면서 위험은 민간 시공사에 전가하는 구조에 근본적인 문제가 있다고 지적한다. 건설경제 전문가는 "공공과 민간이 함께하는 개발 사업에서 예측하지 못한 물가 상승 등의 리스크를 어떻게 분담할 것인지에 대한 명확한 제도적 장치가 필요하다"고 강조했다. 실제로 최근 수년간 건설 공사비 상승률은 일반 물가상승률의 2~3배에 달하고 있으나, 공공 공사의 경우 이러한 현실이 제대로 반영되지 못하고 있는 실정이다.
국토교통부 관계자는 "이번 사태를 계기로 공공 개발 사업에서의 리스크 분담 방안에 대한 제도 개선을 검토하고 있다"며 "단기적으로는 양측이 합리적인 수준에서 타협점을 찾도록 중재 노력을 지속할 것"이라고 밝혔다. 그러나 업계에서는 근본적인 제도 개선 없이는 유사한 갈등이 계속될 것이라는 우려가 제기되고 있다.
다른 현장으로 확산 조짐, 건설산업 위기 경고
에코델타시티 내에는 이번 953세대 아파트 외에도 입주를 앞둔 두 곳의 공공아파트 단지가 있으며, 이들 현장에서도 동일한 갈등이 진행 중인 것으로 알려졌다. 더욱이 이러한 문제는 부산 지역에 국한된 것이 아니라 전국의 공공 개발 사업에서 잠재적으로 발생할 수 있는 구조적 문제라는 점에서 파급력이 크다.
한국건설산업연구원은 최근 보고서에서 "2021년 이후 공사비 상승으로 인한 건설업계의 누적 손실액이 10조 원을 상회할 것으로 추정된다"며 "특히 공공 공사의 경우 계약 조건이 경직되어 손실이 더욱 심각하다"고 분석했다. 건설업계는 이러한 상황이 지속될 경우 중소 건설사의 연쇄 도산과 건설산업 생태계 붕괴로 이어질 수 있다고 경고하고 있다.
문제 해결을 위해서는 공공 개발 사업에서 원자재 가격 급등과 같은 예측 불가능한 상황에 대한 비용 분담 메커니즘을 제도화하고, 공사비 산정 기준을 현실화하는 등의 근본적인 대책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 건설업계 한 관계자는 "건설사들이 적정한 이윤을 확보하지 못하는 상황이 지속되면 결국 공공 주택 사업 참여 기피로 이어져 주택 공급에도 차질이 빚어질 수 있다"며 정부와 공공기관의 적극적인 대책 마련을 촉구했다.