토허제 재지정 이후 강남 3구·용산 아파트 거래 99% 급감.
지난 3월 24일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 내 모든 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 이후 해당 지역의 부동산 거래가 사실상 중단된 것으로 나타났다. 4월 들어 서울 서초구에서는 거래 신고된 아파트가 단 한 건도 없는 '거래 제로' 상태가 발생했으며, 나머지 지역도 한 자릿수 거래만 이루어져 사실상 시장이 얼어붙은 상황이다.
서울부동산정보광장에 따르면 4월 16일 신고일 기준 서울 강남 3구와 용산구 내 아파트 거래량은 총 12건으로 집계됐다. 이는 3월 한 달간 총 1,792건이 거래된 것과 비교해 사실상 98.3% 급감한 수치다. 구체적으로 살펴보면 지난 3월 총 221건이 거래된 서초구는 4월 들어 단 한 건의 거래도 신고되지 않았으며, 용산구는 227건에서 1건으로, 강남구는 720건에서 7건으로, 송파구는 624건에서 4건으로 각각 급감했다.
이러한 급격한 거래량 감소는 정부의 토허제 확대 지정이 시장에 매우 강력한 영향을 미치고 있음을 보여준다. 특히 서초구와 용산구는 이번에 새롭게 토허제가 지정된 지역으로, 규제 효과가 더욱 두드러지게 나타났다. 부동산 전문가들은 "단순한 거래 감소를 넘어 거래 '중단' 수준으로 시장이 동결됐다"며 "특히 투자 수요가 많았던 강남권에서 토허제의 영향이 가장 크게 나타나고 있다"고 분석했다.
토허제, '갭투자' 원천 차단 효과...서울 전체 거래량도 60% 감소 전망.
토허제 지정 지역의 거래량이 급격히 줄어든 핵심 이유는 세입자를 안고 매수하는 이른바 '갭투자'가 원천 차단된 영향이다. 토허제가 적용되면 주택을 매수한 후 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 부여되며, 이 기간 동안 임대가 불가능해 투자 목적의 매수가 사실상 불가능하다. 이에 기존 임차인이 있는 아파트를 매수하는 '갭투자'는 물론, 순수 투자 목적의 매수 자체가 크게 위축된 것이다.
토허제의 영향은 강남 3구와 용산구에 국한되지 않고 서울 전체 아파트 시장으로 확산되고 있다. 4월 서울 아파트 거래량은 현재까지 총 947건으로, 현재 추세대로라면 신고 기한(30일)을 감안해도 3,000건 내외에 머물 것으로 예상된다. 이는 3월 거래량(8,695건)보다 약 60% 급감한 수준이다. 특히 3월 거래량 중 강남 3구와 용산구가 차지하는 비중이 약 20.6%(1,792건)였으나, 4월에는 이 비중이 1.3%(12건)로 크게 줄어든 점도 주목할 만하다.
부동산 시장 전문가들은 "이번 토허제 확대 지정은 지난 정부의 종합부동산세나 대출 규제보다 더 강력한 효과를 보이고 있다"며 "특히 다주택자나 투자자들의 매수 심리를 크게 위축시키는 효과가 있다"고 설명했다. 또한 "토허제 지정 지역 외에도 서울 전체 거래량이 감소한 것은 규제의 간접적 효과와 함께 매수자들의 관망 심리가 작용한 결과"라고 분석했다.
"토허제 확대 지정 이후 강남권 부동산 중개업소들은 사실상 '개점휴업' 상태입니다. 매물은 있지만 매수 문의 자체가 끊겼고, 특히 임차인이 있는 물건은 아예 거래가 중단된 상황입니다." - 서울 강남구 A공인중개사
아파트값 상승세도 둔화...토허제 비적용 지역 '풍선효과' 제한적.
토허제 확대 지정은 거래량 감소뿐만 아니라 서울 아파트값 상승세 둔화에도 영향을 미치고 있다. 한국부동산원의 주간아파트가격동향 자료에 따르면, 4월 17일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승했다. 이는 2월 첫째 주(0.02%) 이후 11주 연속 상승세를 이어가고 있으나, 상승폭은 전주와 동일해 상승세가 둔화되고 있음을 보여준다.
지역별로 살펴보면, 강남 3구 중 강남구는 전주 0.20%에서 0.16%로, 송파구는 0.16%에서 0.08%로 상승폭이 둔화됐다. 이들 지역에서는 재건축 등 선호단지를 중심으로 매도 희망가격이 상승하는 경향을 보이고 있으나, 실제 거래는 극히 제한적이다. 부동산 전문가들은 "현재 호가(매도 희망가격)와 실거래가의 괴리가 커지고 있으며, 거래 절벽 상황에서 가격 하락 압력이 점차 커질 가능성이 있다"고 전망했다.
한편, 토허제 규제를 받지 않는 이른바 '마용성'(마포, 용산, 성동구) 지역의 경우, 서울 평균보다 높은 상승률을 보이고 있으나 예상보다 눈에 띄는 상승폭이 나타나지 않았다. 이는 토허제 지정으로 인한 '풍선효과'가 제한적으로 나타나고 있음을 의미한다. 부동산 시장 관계자는 "토허제 비적용 지역으로의 수요 이동보다는 전반적인 매수 관망세가 더 크게 작용하고 있다"며 "서울 아파트 시장 전체가 조정기에 접어들었다고 볼 수 있다"고 분석했다.
정부의 이번 토허제 확대 지정은 당초 투기 수요 억제와 주택시장 안정화를 목표로 했으며, 적어도 거래량 감소와 시장 안정화 측면에서는 단기적으로 정책 효과가 뚜렷하게 나타나고 있다. 그러나 장기적으로 실수요자들의 주택 구매까지 제한되는 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 제기되고 있어, 향후 시장 변화와 추가적인 정책 대응에 관심이 모아지고 있다.