서울 집값 급등에 따른 규제 복원, 약 40만 호 대상.
최근 서울을 중심으로 주택가격이 이례적으로 급상승하자 정부와 서울시가 19일 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이번 조치는 서울시가 지난달 해당 지역의 토지거래허가구역을 해제한 지 한 달여 만에 이루어진 규제 복원이라는 점에서 주목된다.
이번에 지정된 토지거래허가구역은 강남 3구와 용산구 소재의 전체 아파트가 대상이다. 약 2200개 단지, 40만 호에 달하는 규모로, 오는 24일부터 9월까지 6개월간 적용된다. 토지거래허가구역으로 지정되면 전세보증금을 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천적으로 금지되며, 실거주 의무가 부과되어 투기적 거래가 제한된다.
이와 함께 압구정·여의도·목동·성수동 등 서울 내 현행 토지거래허가구역은 과열 우려가 완전히 해소될 때까지 지정을 유지하기로 했다. 정부는 이번 조치에도 시장 과열 양상이 지속될 경우 마포구·성동구 등 인근 지역을 추가 지정하는 방안도 적극 검토하겠다고 밝혔다.
정부는 최근 서울 집값 상승의 속도와 폭, 확산 속도가 이례적이며 단기간에 서울 전역으로 확산되고 있는 것으로 판단하고 있다. 특히 강남권의 상승세가 서울 대부분으로 번지는 '풍선효과'가 나타나고 있어 시장 안정화를 위한 긴급 대응에 나선 것으로 보인다.
'오쏘공' 논란 이후 토지거래허가구역 해제 부메랑 효과.
부동산 시장 과열 징후는 지난달 서울시가 강남 3구 일부 단지에 대한 토지거래허가구역을 해제하면서 촉발됐다. 서울시는 2월 12일 주택 가격이 안정세를 보이고 거래량이 급감하여 시장 위축을 우려하는 목소리가 커지고 있다며 정상적인 거래 활성화와 자유로운 거래 촉진을 위해 토지거래허가구역을 해제했다고 설명했다.
그러나 해제 조치 이후 상황은 서울시의 예상과 크게 달라졌다. 강남 3구를 중심으로 상승폭이 확대되었고, 2월 말부터는 상승세가 서울 대부분 지역으로 확산되는 양상을 보였다. 특히 강남권의 가격 상승에 대한 불안심리로 인해 추격매수가 늘면서 주변 지역까지 급격한 집값 상승이 이어졌다.
이러한 상황에 대해 '오세훈 서울시장이 쏘아올린 공'이라는 의미의 '오쏘공' 논란이 일었다. 오세훈 서울시장은 이날 "지난 2월 12일 토지거래허가구역 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"며 "이로 인해 심려를 끼쳐드린 점 시민 여러분께 송구스럽게 생각한다"고 고개를 숙였다.
"예상 외로 가격 급등 현상이 나타나 뼈 아프게 생각한다. 추후에도 풍선 효과가 나타나게 되면 가격 안정화를 위해 최선의 노력을 다하겠다." - 오세훈 서울시장
다만 오 시장은 "당시 주택 가격은 안정세였고 거래량도 급감하며 시장 위축까지 우려하는 목소리가 커지고 있었다"면서 "토지거래허가제는 실수요자 중심의 시장형성을 유도한다는 긍정적인 측면도 있으나 자유거래를 침해하는 반시장적 규제임은 틀림없다"고 당시 해제 결정의 배경을 설명했다.
주택시장 불안 지속 시 '특단의 추가 조치' 강구.
정부는 이번 토지거래허가구역 지정과 더불어 주택담보대출 관리도 강화하기로 했다. 금융위원회는 은행 및 비은행 금융권의 주택담보대출 현황을 면밀히 모니터링하고, 필요 시 금융권과의 협의를 통해 대출 관리를 강화할 방침이다.
특히 정부는 이번 조치 이후에도 주택시장 불안이 지속, 확산될 경우 금융·세제·정책대출 등의 대응 방안을 제약 없이 검토해 특단의 추가 조치를 강구할 계획이라고 밝혔다. 시장 상황을 철저히 모니터링하면서 필요한 경우 더 강력한 규제 도입도 배제하지 않겠다는 의지를 표명한 것이다.
최상목 대통령 권한대행은 이날 국정현안관계장관회의에서 "부동산 관련 규제, 금융 등 모든 가용수단을 총동원해 집값 상승 요인을 차단하겠다"고 강조했다. 그는 "정부는 부동산 시장 상황을 엄중히 인식하고, 주택가격 불안이 확산되지 않도록 관계부처와 지자체가 공조해 단호히 대응하겠다"고 말했다.
아울러 "시장질서 교란 등 투기거래를 엄단하겠다"면서 "시장 상황을 철저히 모니터링하고 시장불안이 지속될 경우 특단의 추가 조치도 강구하겠다"고 덧붙였다. 정부의 이러한 강경 대응은 서울 부동산 시장의 과열 양상이 단순한 일시적 현상이 아닌 구조적 문제로 심화될 수 있다는 우려에서 비롯된 것으로 풀이된다.
토지거래허가구역 지정의 의미와 전망.
토지거래허가구역 지정은 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는 데 목적이 있다. 이 제도가 적용되면 허가 없이는 토지 등의 매매계약을 할 수 없으며, 투기 목적의 거래로 판단될 경우 허가가 나지 않는다. 또한 토지를 취득한 후에는 일정 기간 동안 지정된 용도로만 사용해야 하는 의무가 부과된다.
특히 주택거래의 경우 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 매입은 제한되며, 주택담보대출을 통한 갭투자가 불가능해진다. 이는 투기수요를 차단해 주택가격 안정화에 기여할 수 있다는 장점이 있다. 반면 실수요자의 정상적인 거래마저 제약할 수 있다는 지적도 있다.
부동산 전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 서울 주택시장의 과열 양상을 진정시키는 데 효과가 있을 것으로 보고 있다. 그러나 장기적인 주택시장 안정을 위해서는 수요 억제 정책뿐만 아니라 공급 확대와 같은 근본적인 대책이 병행되어야 한다는 의견도 제시하고 있다.
향후 정부의 이번 조치로 서울 집값 상승세가 어느 정도 진정될지, 혹은 다른 지역으로의 풍선효과가 나타날지 주목된다. 또한 오는 5월 총선 이후 정부가 어떤 부동산 정책 기조를 유지할 것인지도 시장의 관심사다. 정부와 서울시는 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요한 추가 대책을 신속하게 마련해나갈 방침이다.